《珲春市配售型保障性住房管理办法》政策解读
一、政策背景与总体框架
《珲春市配售型保障性住房管理办法》（以下简称《办法》）旨在规范配售型保障性住房的运营管理，根据国家、省级相关政策文件，结合珲春市实际制定。《办法》共 8 章 39 条，涵盖总则、保障对象和条件、配售价格和户型面积、轮候库建设、配售流程、售后管理、监督管理及附则，形成了从保障对象界定到售后全周期管理的完整体系，核心原则为 “政府主导、市场参与、公开透明、封闭管理”。
二、核心内容解读
（一）总则：明确职责与管理基础
定义与定位
配售型保障性住房是由政府提供政策支持，通过新建、改建、收购等方式筹集，限定保障对象、套型、价格及处置权利的封闭配售住房，具有保障属性。
主管与协同部门
住建局为行政主管部门，负责统筹配售及售后管理；
发改、自然资源、财政、税务、公积金管理部等部门按职责协同配合。
信息化管理
住房及保障对象档案需纳入全国统一保障性住房信息平台，实现全流程可追溯。
（二）保障对象与申购条件：覆盖广、门槛低
保障范围
覆盖全市工薪收入群体，包括城镇户籍家庭、城镇常住人口家庭、机关企事业单位人员、引进人才、公共服务人员、进城（外来）务工人员等，几乎涵盖所有工薪阶层。
申购核心条件
以家庭为单位申购，仅可购买 1 套，不设户籍和收入门槛；
家庭成员未享受其他住房保障政策；
主申请人需年满 18 周岁且具备完全民事行为能力，配偶为共同申请人，未成年子女可自愿纳入申请（不影响其成年后享受政策）；
住房条件：申请人名下无自有住房，或自有住房（平房除外）人均建筑面积≤20 平方米（各类人才不受此限制）。
动态调整机制
可根据供需情况，经市政府同意后调整保障对象和条件。
（三）配售价格与户型面积：成本导向、标准明确
价格确定原则
新建项目：按 “覆盖划拨土地成本、建安成本 + 适度合理利润” 测算配售均价；
改建、收购等存量项目：价格纳入配售方案，报市政府同意后实施；
单套价格：运营管理单位可结合楼栋、楼层等因素制定 “一房一价”，明码标价且最终销售均价不高于核定均价。
户型与交付标准
新建项目以 80-100 平方米户型为主，原则上不超过 120 平方米；
改建、收购等存量项目户型标准可适当放宽；
原则上以毛坯交付。
（四）配售流程：公开透明、全流程规范
核心原则：现房销售，遵循 “公开、公平、公正” 原则。
具体流程
公告：运营管理单位公布房源、受理时间等信息；
申请：轮候库内家庭提交材料，未入库家庭需先申请入库；
审核：多部门联合查验，审核通过后公示 7 天，异议可复核；
选房顺序：登记户数少于房源数按登记顺序选房，多于则公开摇号（公证机关现场公证）；
签约与交付：选房后缴定金、签合同，可申请公积金或商业贷款；交付后需缴纳住宅专项维修资金；
登记注记：不动产证需注记 “配售型保障性住房，不得自行上市交易”。
特殊规定
公租房在保家庭购房后，需在房屋交付前退出公租房保障（实物配租或租赁补贴）；
购房家庭享有落户、子女就学等权益。
（五）售后管理：封闭运行、严格限制
封闭管理核心要求
禁止以任何方式将保障房变更为商品房流入市场；
仅可设定购房贷款担保抵押，不得用于其他抵押；
因继承、遗赠、离婚析产导致所有权转移的，房产性质仍为保障房；每个家庭最多保留 1 套，多套部分由运营管理单位回购。
回购规则
申请条件：取得不动产权证满 5 年（未满 5 年原则上不得回购），因长期闲置、确需转让、离职等原因可申请；
回购价格：按 “购房价格 + 利息 - 房屋折旧” 核算（利息按购房合同签订日 1 年期定期存款基准利率 × 持有年限；折旧按房屋本体 70 年、年折旧率 3%× 交付年限）；
计算公式：回购价格 = 购房价格 ×（1 + 利率 × 持有年限 - 折旧率 × 交付年限）（价格≤0 时按 0 计算）；
退出要求：回购后原购房人需按规定腾退，逾期未退的给予 3 个月过渡期（按市场租金缴费），过渡期后仍不腾退的可起诉。
禁止行为与责任
严禁擅自转让、赠与、改变用途、破坏主体结构等；
违规者责令整改，逾期未改的依法处理；造成损失的赔偿，构成犯罪的移送司法机关。
（六）监督管理：全链条追责
对申购家庭：隐瞒、虚报信息骗购的，由运营管理单位回购，按市场租金追缴使用期间费用，5 年内禁止再次申购或承租保障房，情节严重的追究法律责任。
对中介及交易行为：禁止中介代理、私下转让或抵押，违规者追究责任。
对部门及工作人员：存在玩忽职守、滥用职权等行为的，依法追责；涉嫌犯罪的移送司法机关。
三、政策亮点
覆盖范围广：突破户籍和收入限制，涵盖几乎所有工薪群体，包括外来务工人员、各类人才等。
门槛低且灵活：不设户籍和收入门槛，仅对住房条件有限制（人才可放宽），降低申购难度。
管理严格规范：从价格制定、配售流程到售后回购均有明确规则，强调 “封闭管理”，防止保障房流入市场炒作。
权益保障充分：购房家庭享有落户、子女就学等民生权益，与商品房住户同等享受物业服务。
